בין אם מדברים על בנייה חדשה או שיפוץ מבנה מגורים נוכחי, מדובר בתקופה מרגשת וכן, גם מלווה באתגרים שונים ולא מעטים. במציאות הישראלי שלנו, בניית ממד בבניין משותף היא דבר שבשגרה, אם כי בנייה זו מחייבת את הקבלן לעלות בקנה אחד עם תקנות פיקוד העורף. מה חשוב לדעת בנושא? הנה המדריך המלא לבניית ממדים, המשיכו לקרוא.
רגע לפני שנכנסים לעובי הקורה (תרתי משמע) של בניית ממד בבניין משותף, חשוב להבין איזה גו של אבזור בטיחותי נדרש בבניית כל ממ"ד בכל דירה. בעוד שתקנות הבנייה עשויות להשתנות מעט בין דירות קטנות לגדולות יותר, האבזור הבטיחותי הוא סטנדרטי בכל סוגי הממדים. ע"פ תקנות פיקוד העורף, בכל ממד צריכות להיות נקודות חשמל אשר ישמשו את הדיירים בשעת כל צרה שלא תבוא. כמו כן, זהו האבזור הבטיחותי הנוסף הנדרש בממדים:
- חלון הדף רסיסים.
- חלון אלומיניום אטום מפני גזים.
- דלתות מסוג פלדה.
- צינורות אוורור בגובה של לפחות 1.9 מ'.
- 2 צינורות מסוג 4"
- צינור אחד מסוג 8" (מהווה תשתית למיזוג אוויר)
- מנורות חירום 36 וואט שאמורה להספיק לשעתיים.
- לפחות שלושה שקעי חשמל 230 וולט.
ניתן להתקין מזגן בממד בבניין משותף?
אכן כן, חשוב במיוחד להתקין מזגן כאשר מדובר על פרויקט כמו בניית ממד בבניין משותף, בעוד כי בניית המזגן צריכה להיעשות ע"פ תקן ישראלי 994. יש לציין, המזגן יכול להיבנות אך ורק על גבי קירות פנימיים של ממדים, לא על קירות חיצוניים לעולם. כמו כן, עבודות האיטום של המזגן צריכות להתבצע ע"י חומרי איטום המאושרים על ידי פיקוד העורף. אלו נקראים:
- התקן ברק
- התקן עומר
חשוב לדעת, עבודת התקנת המזגן אינה אמורה להתבצע על ידי הקבלן שבנה את הממד. בפועל, עבודת מיזוג האוויר צריכה להתבצע על ידי אנשי מקצוע בתחום. עם זאת, ניתן לבדוק מול הקבלן שלכם את האפשרות שהוא יבנה גם את יחידת מיזוג האוויר. במקרים אלו, התקנת המזגן תהיה חלק מכלל עבודות הגימור הסופיות של הממד.
חלון ממד בבניין משותף: ממה מורכב ולמה משמש?
כאשר מדובר על בניית ממד בבניין משותף, החלון של הממ"ד הוא אחד ממרכיבי המפתח שיוצרים ממד לא רק בטיחותי, אלא כזה שנעים לשהות בו. במקרים לא מעטים, אנשים אפילו הופכים את הממד לחדר נוסף בבית (מה שמצריך מילוי הוראות ותקנות שונות המאפשרות להתגורר בממד). בתוך כך, תקנות פיקוד העורף קובעות כי חלון הממ"ד מורכב משני סוגים שונים של חלונות:
- חלון פנימי: חלון זה מתוכנן להיות אטום מפני גזים.
- חלון הדף רסיסים: חלון זה עשוי ברזל ונועד להגן מפני הדף טיל וחדירת רסיסים לבית.
יש לציין, אם מוסיפים חלון הדף רסיסים, יש להבנות את החלון מהסוג הזה כבר בשלבים ההתחלתיים של בניית הממד. במקרה שמדובר בחלון גזים, ההוספת של אותו חלון תתבצע רק בשלבי עבודות הגימור של הקבלן או בשלבים סמוכים לשלב זה.
מה חשוב לדעת על דלת הממ"ד?
בדומה לחלונות הממד, גם הדלתות של חדר מוגן זה נועדו כדי להגן על היושבים בחלל. זאת, מפני הדף, רסיסים וכן גזים במקרה הצורך. ככזאת, דלת הממד חייבת להיות אטומה לחלוטין לפי התקן של פיקוד העורף, מה שאומר שגם נדרשת תחזוקה במהלך השנים לדלתות אלו. באופן כללי, חשוב לתקן במיידי את הבעיות הבאות אם הן צצות:
- חלודה או קורוזיה במסגרת של הדלת או בכל חלק אחר שלה.
- גומיות אטם רקובות, מתפוררות או מתקלפות.
בנוסף ל-2 הבעיות הנ"ל, יש לתקן כל סדק, שבר או פגם אחר שעשוי לפגוע ביעילות הדלת בשעת צרה שלא תבוא.
האם יש תקנות עבודות גימור קבלן?
אכן כן, ישנן תקנות עבודות גימור הנקבעות על ידי פיקוד העורף. התקנות קובעות:
- קירות ותקרות: הציפוי של אלו צריך להתבצע באמצעות טיח מסוג אקרילי.
- עובי ציפוי: עובי ציפוי הקירות והתקרה לא יכול להיות עבה מ-2 מילימטרים (אלא אם יש היתר מיוחד).
- חיפוי קירות: לא ניתן להתקין שום חיפוי קיר מאף סוג, לרבות קרמיקות, אריים, חיפוי עץ ועוד. אם תרצו, ניתן לבדוק לגבי הדבקה של טפטים, מדבקות קיר מעוצבות וכולי.
מלבד התקנות שלעיל, חשוב לדעת כי פיקוד העורף קובע אי אלו גורמים שונים שצריך להביא בחשבון. למשל, תקנות הנוגעות לעובי קירות הממד, כמות הקירות של אותו חדר מוגן ועוד.
בניית ממד בבניין משותף – מהן מידות הממד?
בכל הנוגע לפרויקטים כמו בניית ממד בבניין משותף, פיקוד העורף קובע כי הגובה המרבי של הממד יכול להיות כ-2.5 מטרים. עם זאת, במקרים מסוימים הגובה יהיה 2.8 מ' ואף יותר, תלוי בהיתרים מיוחדים שלעיתים הרשות או העירייה מנפיקות. כמו כן, עובי הקירות המינימלי ברוב המקרים עומד על 30 ס"מ.
בנוסף, יש לדעת כי העובי של הרצפה לא יכול להיות נמוך מ-20 ס"מ, בעוד שעובי תקרת הממד הוא 30 ס"מ. במקרים שבהם מדובר במבנה עשוי חומרי בנייה קלה, יש לבנות קירות וכן תקרה בעובי של 40 ס"מ. למעט מקרים אלו, כל מקרה אחר יצריך היתרים ייעודיים מהעירייה או מהרשות הרלוונטית בנושא.
לסיכום, ההמלצה הכי נכונה היא לאתר קבלנים אשר בקיאים בתקנות השונות של פיקוד העורף. בתוך כך, יהיה נכון לקבל כמה הצעות מחירים וכן כמה המלצות שונות או הפניות לקבלנים מומלצים בתחום.
השאירו פרטים כעת כדי לקבל הצעות מחיר מקבלנים מובילים בתחום עבור בניית ממד בבניין משותף.
הממד, שהוא מרחב מוגן דירתי, הוא חלל מרכזי ביישובים, מקומות עבודה, מרכזי דת ותרבות ועוד. זהו מקום המספק לנו הגנה חיונית בפני איומי טילים. הממד, אשר נבנה מבטון אטום וחזק, מתייחס גם להגנה מפני גזים רעילים. חדר זה יכול לשמש למגוון מטרות, בהתאם לצרכים של המשפחה או המוסד, ויכול להפוך לחלל לינה או חדר עבודה. בניית ממד בבניין משותף תיתן לדיירי המקום את ההגנה הנדרשת ותסייע למקם להיות מותאם גם לשימושים היומיומיים. פרטים נוספים על בניית ממ"ד בבניין משותף במאמר הבא.
החוק החדש בנוגע לבניית ממד
מאז תחילת שנות התשעים, הוטלה חובה להוסיף ממד לכל מבנה חדש במדינה. אף על פי כן, רוב המבנים הישנים עדיין לא כוללים ממד לכל דירה. כדי לקדם את התהליך של הוספת ממד, המדינה מציעה מגוון יתרונות והקלות בנייה, וברוב המקרים ניתן להשיג אישורי רישוי בקלות רבה. כדי להבהיר, הוספת ממד לבניין אינה גורמת להתחייבות לשלם היטל השבחה.
בעת בניית ממד, חשוב לוודא שאין השפעה על זרימת האוויר והאור הטבעי של הדירה. יש לשמור על העיצוב הפנימי של הדירה ולא להציב את הממד בחללים מרכזיים. החוק החדש בנוגע להוספת ממד מסייע לשפר את איכות המגורים תוך הגנה מפני סיכונים כמו בתקופות לחימה.
ההבדלים בין בניית ממד בבניין משותף לבית פרטי
יש אפשרות להוסיף ממד בשני סוגים שונים של בתים- בתים משותפים ובתים פרטיים, אך תהליך ההוספה יכול להשתנות במידה ואתם מתמודדים עם סוג בית שונה.
בבתים פרטיים, בעל הבית יוכל להוסיף ממד בהתאם לצרכים ולרצונות שלו, ולבצע זאת ללא צורך בהסכמה מיוחדת מדיירים אחרים בבניין. הוא יבחן את הפרטים ויבחר את האפשרות המתאימה ביותר למשפחתו.
לעומת זאת, בבניינים משותפים, כל דייר צריך לקבל את הסכמתם של מרבית הדיירים בבניין לפני שיוכל להתחיל בבנייה של הממד. בניית חדר נוסף בדירה כמו ממ"ד דורשת אישור של לפחות 60% מדיירי הבניין, שזה פחות מהחוק המחייב 75% בתהליכי בנייה אחרים.
בשני המקרים, הוספה של ממד תחייב שמירה על זרימת האוויר והאור הטבעי בדירה, וגם השמירה על עיצוב הפנים של הדירה ומיקומו המתאים של הממד בחלל הפנימי.
למה משתלם להוסיף ממד?
בניית ממד בבניין משותף כוללת שלל יתרונות משמעותיים ולכן היא שווה וחשובה במיוחד. ריכזנו לכם חלק מהיתרונות הבולטים-
| הגנה מסיכונים | הממד מתפקד כחדר המספק הגנה מפני טילים, גזים רעילים ורעידות אדמה. |
| חסכון בזמן | היות והממד נמצא בבית, אפשר להגיע אליו במהירות רבה יותר. זה מסייע להבטיח הגנה מיטבית בפרק זמן מינימלי. |
| התרחבות של שטח הנכס | הוספת ממד מספקת את האפשרות להרחיב את הנכס ולהשתמש בו למגוון שימושים. זה מקנה לכם בית גדול יותר ואף מוסיף לערך הכלכלי של הנכס. |
בסך הכל, בניית ממד היא פתרון חכם שמעניק לכם לא רק הגנה וביטחון, אלא גם יתרונות נוספים שמשפרים את איכות המגורים והפוטנציאל הכלכלי של הנכס.
שלבי תהליך בניית ממד בבניין משותף
על מנת לבנות ממד בבניין משותף יש לעקוב אחר מספר שלבים. כל אחד משלבי התהליך מעמיק ודורש תשומת לב רבה ושמירה על הוראות החוק. הצוות המקצועי והמומחה הוא חשוב גם בשלבים מאוחרים שבהם נדרשת בנייה מדויקת ושימור על איכות העבודה.
אלו שלבי התהליך-
- קבלת הסכמה מדיירי הבניין
השלב הראשון בתהליך בניית ממד בבניין משותף הוא לקבל את הסכמתם של מרבית דיירי הבניין. לשם כך עליכם לאסוף חתימות על טופס המצהיר על הסכמתם לבניית הממד. זה כולל התייחסות לדיירים בקומות התחתונות, שיצטרכו להוסיף ממד בעצמם או יסכימו לבניית עמודים. כדאי לשים לב שהסכמה בעל פה אינה מספיקה, ועליכם לקבל הסכמות כתובות וחתומות מהדיירים.
- פניה לחברת בנייה
לאחר קבלת הסכמת דיירי הבניין, עליכם לפנות לחברת בנייה מוסמכת שתהיה אחראית על בניית הממד. חשוב לבחור בחברה מקצועית ומיומנת לצורך הפרויקט. לפני התחלת הבניה בפועל יש צורך לבצע בדיקה טכנית ולוודא שהבניין מסוגל לעמוד בעומסים הצפויים להתרחש בו. חברת הבנייה צריכה להתנהל תוך שמירה על תקני הבטיחות.
- קבלת היתר בנייה
כדי להתחיל את תהליך בניית ממד בבניין משותף בפועל, עליכם לפנות לוועדת התכנון והבנייה המקומית על מנת לקבל היתר בנייה. זה כולל הגשת בקשה הכוללת מגוון מסמכים כמו מפה טופוגרפית, רישיון הבנייה הקיים, ומסמכים טכניים נוספים. המשך התהליך עשוי לקחת מספר חודשים ויכול לכלול דיונים ותנאים.
- תהליך הבנייה בפועל
בשלב זה, תתבצע הבנייה שמטרתה להוסיף את הממ"דים לבניין הקיים. המשך התהליך יתנהל בהתאם למספר הממ"דים, הגישה לבניין, גובהו ועוד. בניית ממד בבניין משותף היא תהליך שעשוי לקחת זמן, ולפעמים יותר משנה.
- קבלת אישורי סיום בנייה
לאחר השלמת הבנייה, עליכם לפנות לעירייה לקבל את אישורי הסיום לבנייה. בלי האישורים, לא ניתן להשתמש בממ"ד.
סוף שנת 1990 ותחילת שנת 1991 הייתה תקופת זמן שנצרבה היטב בהיסטוריה של מדינת ישראל הצעירה. מלחמת המפרץ הראשונה. איום טילים ריחף על מדינת ישראל, כאשר החשש היה לפגיעה פיזית שתמיט הרס וכן חשש מנשיאת ראשי קרב כימיים על גבי טילים אלו. חלק מהטילים אכן נפלו וגרמו לנזקים ופגיעות וכולנו יודעים איך זה נגמר בסוף. אבל בתום אותה תקופה מדינת ישראל עמדה בפני שאלה: כיצד גורמים להגנה מפני הטילים עבור מיליוני אזרחים בישראל?(הימים טרום כיפת ברזל וה'חץ').
הפתרון ההגיוני והמהיר היה לחוקק חוק אשר יחייב מעתה בניית ממ"ד בכל בית חדש שיבנה מעתה ואילך. זה טוב ויפה אך מה עושים עם מאות אלפי מבנים שנבנו עוד קודם לכן? כמובן שהמדינה לא יכולה לשאת את עלויות הוספת ממ"ד ולכן הפתרון היה לעודד אזרחים לבצע בניית ממד בבניין משותף תוך כדי מתן מספר הטבות והקלות בתחומים שונים.
בניית ממד בבניין משותף לעומת בית פרטי
הוספה של ממ"ד בבית פרטי שונה מאשר בנית ממד בבניין משותף. בבית פרטי יש שטח נרחב שעומד לרשותנו וכעקרון אנחנו יכולים לבחור כמה צדדים למקם בהם את המבנה החדש. בבית משותף זה מעט יותר מורכב שכן עלינו להתחשב בצורת הבניין וכן בשכנים שלנו ובשטחים ציבוריים מעליהם יתנשא הממ"ד כמו חניות וגינה. נושא השכנים הוא סוגיה מהותית שכן בעת בניית ממ"ד בבית פרטי אני לא צריך להתחשב בשכנים. ההחלטה היא שלי משום שהכל נבנה בשטחי. בעת בניית ממד בבניין משותף אנו נדרשים לקבלת הסכמתם של לפחות 60 אחוז מן השכנים. זה לא כתוצאה ממתכון ליחסי שכנות טובה אלא דרישת החוק ובלעדי הגעה לאחוז זה לא נוכל להתחיל בתהליך הבניה.
והנה עוד הבדל. בבית פרטי על הקרקע, קירות הממ"ד נכנסים בקלות לקרקע ולפיכך מעוגנים היטב. ממ"ד בדירה בקומה השישית לא מגיע כל כך בקלות לקרקע והוא נדרש "להתלות" מעט על קירות הבית ועל היסודות, גם אם יהיה על עמודים. מדובר בעבודה הדורשת בדיקת קונסטרוקציה מוקפדת על מנת לוודא כי הבית הישן שלנו מסוגל לעמוד בעומס העצום הנוסף שיתווסף עליו עקב המשקל הרב של הבטון המזוין המרכיב את הממ"ד.
כל זה ומר שנצטרך לכלכל את צעדינו היטב בעת בניית ממד בניין משותף (גם על עמודים). לא רק מול השכנים כדי שנוכל לקבל את הסכמתם אלא גם מול גורמי ההנדסה והתנון ולא פחות חשוב מול גורמי הביצוע. בסופו של דבר נרצה חדר ממ"ד איכותי וברמה מקצועית הגבוהה ביותר, שכן מדובר בבטיחותם של היקרים ביותר עבורנו.
איך להשיג הסכמת דיירים?
כפי שציינו, בניית ממד בבניין משותף דורשת קבלת הסכמה של לפחות 60% מן הדיירים האחרים. לא בנקל נשיג אישור זה, מסיבות שונות, הכרוכות בעצם מהותו של המין האנושי… אבל אנחנו חייבים אישור זה, גם כדי להתחיל בתהליך הבניה וגם כדי להקל במעט את העלות הכספית. ככל שהיקף הפרויקט יהיה גדול יותר על ידי הוספת דירות נוספות בבניין שיבנו ממ"דים – העלות פר יחידה תקטן בהכרח.
כמו תמיד הדרך הטובה ביותר כדי להשיג מטרה זו היא באמצעות שכנוע ושיחה. יש להסביר לשכנים את ההקלה הכספית שתהיה להם עם יצטרפו כעת לעומת העלות שתהיה אם ירצו לבנות לבדם בעתיד. אולם החלק המשכנע ביותר טמון בסוגיית "זה מה שיצא לכם מזה". בעת הוספת ממ"ד לדירה אנחנו מקבלים הטבה בכמה שלבים. ראשית, אנחנו מוסיפים שטח משמעותי לדירה. לעיתים עד 12 מ"ר. זהו שטח שיכול לשמש אותנו לכל דבר ועניין. עד עתה לא יכלנו להוסיף שטח לדירה עקב עניינים של זכויות בניה, כעת מתאפשר לנו.
המשמעות הכספית היא אדירה. ראשית משום שברגע שהוספנו לדירה הישנה ממ"ד – ערכה עולה אוטומטית וכך גם שוויה בעת מכירה עתידית. אבל יתרה מכך, גם ערך הדירה הרגיל עולה משום שכעת קיבלנו דירה גדולה יותר. אם נוסיף לזה את העובדה שרוב הרשויות המקומיות גם לא ייקחו לנו על ההוספה היטל השבחה – הרי שיש פה הטבה כספית נוספת. כך שהצטרפות לפרויקט שווה גם לדיירים הסרבנים מכל כך הרבה סיבות טובות.
היתרי בנייה עבור בניית ממד
בניית ממד בבית משותף גם דורשת השגת אישורים מסוימים וכן השגת היתרי בניה. נכון שכחלק מהרצון לעודד בניית ממ"ד בבתים הישנים יותר, המדינה הסירה חלק מן הכבלים הבירוקרטים אך במקרה זה האישורים נועדו לא פחות בשבילכם. משמעותם כי בניתם בצורה נכונה ועל פי כל התקנים והסטנדרטים המחמירים ואם זאת המאוד נחוצים. במיוחד הדברים אמורים לגבי אישורים מטעם פיקוד העורף שהוא הגורם המקצועי ביותר בתחום (אגב, לעיתים התקנים בעת תוספת בניית ממד בבניין משותף יהיו שונים בין בניין בצפון הארץ לבניין בדרומה, עקב האיומים השונים).
כבר עמדנו על החשיבות ל עבודת הקונסטרוקטור ויתרה מכך, יהיה נכון כי הקונסטרוקטור יגיע לביקורים גם במהלך הבניה, כמה פעמים, למשל לפני יציקות השלד ויבחן את המצב בכל רגע נתון. החישובים וההערות של הקונסטרוקטור בצירוף התוכניות של האדריכל צריכות להשתלב עם התקן של פיקוד העורף. למשל שלחדר הממ"ד יהיו רק 2 קירות חיצוניים שעובי התקרה יהיה כ-35 ס"מ, שגודלו לא יפחת מ-9 מ"מ, שהדלתות והחלונות יהיו עמידים בפני הדף ויותקנו בצורה הנכונה וכד'.
תקנות אלו "נכתבו בדם" ולכן עלינו להבטיח לעמוד בהם. זה נועד גם עבור השלווה והרוגע שלנו כי בנינו ממ"ד איכותי ויעיל וגם כדי למנוע חס ושלום אסונות כתוצאה מבניה רשלנית ולא נכונה. זה גם המקום לציין כי עלינו לבחור רק בחברה המתמחה בביצוע בניית ממד בבניין משותף ושיש לה ניסיון רב בנושא.
