בין אם מדברים על בניית ממד בבית משותף חדש או ישן יותר, הממ"ד מאפשר להנות מכמה יתרונות שונים. בראש ובראשונה, יש לכם את השקט הנפשי בידיעה שהבטיחות מובטחת בשעת מלחמה, חלילה. מה עוד? הנה כמה דגשים ששווה להביא בחשבון בעת בניית ממדים בבניינים משותפים, המשיכו לקרוא.
כל עוד אתם מעוניינים בפרויקט כמו בניית ממד בבית משותף, יש לקחת בחשבון את כלל הדיירים, מהם הרצונות שלהם, מהו התקציב של אותם דיירים ועד כמה הם מוכנים באופן כללי להירתם לפרויקט. חשוב לדעת, הפרויקט עשוי להימשך כמה חודשים טובים, ככה שהדיירים צריכים להיות מודעים לכך שישנה אי נוחות מסוימת אשר מלווה בפרויקטים מהסוגים האלו. עם זאת, אם יש סובלנות, היא משלמת. היתרונות של בניית ממד בבית משותף הם:
- בטיחות: ניתן לשפר משמעותית את הבטיחות במבנה בשעת צרה שלא תבוא.
- שווי נכס: השווי של הנכסים בבניין יהיו גבוהים יותר לאחר הוספת ממ"ד.
- שקט נפשי: באופן שוטף ובשגרה, תוכלו להנות משקט נפשי בידיעה שיש לכם מקום מפלט במקרה של אזעקה.
- חדר נוסף: ניתן להפוך את הממ"ד לחדר נוסף בבית (המשמש כחדר רגיל בשגרה).
- פטור היטל השבחה: כאשר מוסיפים ממד של 9 מ"ר, מקבלים פטור מיסים מלא של היטלי השבחה. תוכלו מצד אחד להעלות את הערך של הנכס, ומצד שני, לא תצטרכו לשלם מיסים על כך במעמד המכירה של הדירה.
מהם השלבים לבניית ממ"ד בבית משותף?
על מנת לבנות ממדים בבתים משותפים, יש כמה שלבים שונים שצריך לצלוח לפני שיהיה ניתן לחתום על חוזה עם קבלן. אלו הם השלבים:
- הירתמות דיירים: יש לכנס אספת דיירים וכן לוודא כי לפחות 60% מהדיירים בבניין מסכימים לביצוע הפרויקט.
- הסתייעות משפטית: זהו שלב אופציונאלי אך בהחלט מומלץ, שבו הדיירים שוכרים עורך דין העוסק בתחום ויהיה מסוגל ללוות את הפרויקט שלהם.
- בחירת חברת בניה: בשלב זה, יהיה באפשרותם של הדיירים לבחור בין חברת בנייה של קבלנים, או לחילופין, באדריכל. יש לציין, האדריכל ישמש עבור המטרה של תכנון הפרויקט, לא הביצוע שלו הלכה למעשה.
יש לקחת בחשבון, ההמלצה היא להטיל את כלל הפרויקט תחת האחריות של גורם אחד. באופן הזה, הכול יהיה מרוכז ותחת השליטה של אותו גורם. כאשר מחלקים את הפרויקט בין גורמים שונים, זהו פתח לצרות ואי סנכרון, קורלציית עבודה לא טובה וכולי.
מה חשוב לדעת על בניית ממדים בבניינים משותפים?
בניית ממד בבית משותף זהו תהליך לא פשוט, אבל במציאות שלנו כדאי שיהיה חדר מוגן מהסוג הזה. זאת, לפחות לפי הדרישות של תקנות פיקוד העורף לשנת 1992 מאז מלחמת המפרץ. כידוע, בניית ממד בבניין משותף מצריכה הירתמות מסוימת מצד הדיירים, מה שיכול להוביל לכמה יתרונות חשובים. האחד הוא, זירוז התהליך עד כמה שניתן. השני, הוזלת מחירי בניית ממד בבתים משותפים.
ככל שיירתמו לפרויקט יותר דיירים בבניין, ככה המחיר פר ממ"ד יהיה יותר אטרקטיבי. כאשר אתם מעוניינים לקבל הצעת מחיר לבניית ממ"ד בבניין מגורים משותף, ההמלצה היא לקבל בערך 2 – 3 הצעות מקבלנים שונים. באופן הזה, אתם תוכלו להשוות בין ההצעות ולבחור באנשי המקצוע הכי מומלצים ואטרקטיביים בשירות ובמחיר שלהם.
מה עושים אם חלק מהדיירים לא רוצים להוסיף ממ"ד?
אם הגעתם למצב שבו חלק מהדיירים לא מעוניינים להוסיף ממ"ד, ואולי אפילו אתם ממש מגרדים את הרף של הסכמת 61% מהדיירים, חשוב לחשוב על דרכים לא אלימות מבחינה משפטית כדי לגייס את שאר הדיירים. בסופו של דבר, חשוב לעשות את התהליך הזה בדרכי שלום, מה שמוביל אותנו להמליץ על הלוואות מחברת הבנייה.
ישנן לא מעט חברות בנייה אשר מאפשרות לפרוס את התשלומים בצורה מאוד נוחה, אפילו לקחת הלוואות במקרה הצורך. באופן הזה, בניית הממ"ד תהיה נגישה יותר עבור הכיס של כל דייר ודיירת. במקרה שעדיין קשה לכם לרתום את שאר הדיירים לפרויקט, אפשר אולי לחשוב על פנייה לעורך דין שיטפל בנושא כפי שהוא יודע.
כמה עולה בניית ממד בבית משותף?
כאשר שואלים על מחיר בניית ממ"ד בבית משותף, חשוב להבין כי עלויות בניית ממדים בבניינים משותפים נקבעות לפי כמה פרמטרים שונים. ריכזנו עבורכם את עיקר הגורמים שמשליכים על מחיר בניית ממ"ד בבניין משותף:
- כמות הממדים: לא בכדי, מומלץ לרתום את רוב הדיירים או את כולם לפרויקט. ככל שהדיירים יותר יירתמו לנושא, ככה הקבלן יוכל לתת לכם מחיר יותר טוב על כל ממ"ד. באופן טבעי, בנייה של 15 ממדים תהיה דזולה יותר מאשר בנייה של 10 ממדים.
- רמת האבזור: ישנם סוגים שונים של דלתות לממדים, חלונות, סוגי אבזור בטיחותי או תקשורתי ועוד, כאשר כל אלו ישליכו על מחירו הסופי של הממ"ד.
- ניסיון הקבלן: לעיתים קבלנים ותקים ידרשו יותר לפי מ"ר, אבל הניסיון עשוי להיות שווה את זה.
- סוגי החומרים: עלויות חומרים הן פקטור מכריע וקריטי בכל הנושא של בניית הממ"ד, כאשר חלקים וחומרים בייבוא תמיד יהיו יקרים יותר מאשר חומרים אשר מיוצרים כאן בארץ. בכל מקרה, זכרו כי כל אותם חומרי גלם המשמשים בבניית הממד חייבים ליישר קו עם התקן הישראלי.
לאחר שמשקללים את כלל הפרמטרים השונים הקובעים מחיר בניית ממד בבית משותף, מגיעים לכ-11,000 ₪ – 13,000 ₪ למטר רבוע.
לסיכום, לבחור את אנשי המקצוע הנכונים: בסופו של דבר, כל פרויקט בנייה קם וחלילה נופל על המומחיות של אנשי המקצוע. חברת BALCON מרפסות מזמינה אתכם לקבל שירות מקיף לבניית ממדים, להנות מתהליכי עבודה יעילים, לפי ציר הזמנים הנקבע ובאופן כללי, שירות 360.
בניית ממ"ד בבית משותף היא מחזה נפוץ בימנו בישראל. תורמת לכך העובדה ששני איומים שהממ"ד מקנה להם פתרונות רק הולכים וגוברים. מצד האחד איום הטילים על העורף רק הולך ומחמיר וכעת גם אזורים שנחשבו עד לא מזמן לבטוחים נמצאים בטווח האש והשני הוא המודעות ההולכת וגוברת, נוכח המקרים מהעולם על הנזקים שעלולה להסב רעידת אדמה עוצמתי.
כתוצאה מכך, כיום, בניית ממד בבית משותף מחויבת בחוק. כל בית משותף או בית דירות או בית פרטי חדש חייב להגיע עם ממ"ד בנוי או לחלופין עם ממ"ק – מרחב מוגן קומתי, שהאפקטיביות הבטיחותית שלו דומה לממ"ד אך הוא הרבה פחות נוח, אין בו פרטיות וגם נדרשת יציאה מהבית בעת הכניסה אליו. הבעיה הגדולה טמונה בבניינים משותפים רבים, כאלו שנבנו 30 שנה אחורה ויותר, שהחוק לא חייב אותם לבנות ממ"ד צמוד. בבתים אלו מתגוררים מיליוני בני אדם כאשר אין להם שום הגנה אמיתית מפני האיומים. עבור אלו קיימת אופציית בניית ממד בבית משותף קיים וכדאי להתחיל בתהליך מסודר כדי לממשו ויפה שעה אחת קודם.
בניית ממ"ד בבית משותף
גם המדינה מאוד מודאגת מכך שמיליוני אזרחיה חשופים לסכנות. זה לא רק החשש לחיי אדם אלא גם הידיעה כי כשהעורף מוגן טוב יותר ומספר הנפגעים נמוך, לממשלה וזרועות הבטחון שלה יש יותר אורך רוח לפעול. כחלק מכך, המדינה חפצה לעודד בניית ממ"ד בבית משותף קיים או ישן ולצורך כך היא יזמה מספר מהלכים ותקנות שעיקרן הקלה משמעותית ברמה התכנונית, הכספית והפרוצדוראלית.
ראשית, המדינה אינה רואה בשטח הממ"ד החדש כניצול של זכויות הבניה הקימות. המשמעות היא שאם יש זכויות בניה עתידיות הן לא נגמרות בגלל בניית הממ"ד ומנגד גם אם השתמשנו בכל זכויות הבניה- לא ימנעו מאיתנו לבצע בניית ממד בבית משותף. באותו הקשר, גם התקנות החלות על גבולות הבניה בתוך שטח קיים כמו קו בניין או קו 0 של המגרש פחות תקפות וניתן בנקל לקבל אישורים חריגים לכך. ככלל, רוח המפקד הרווחת היא לא להקשות בקבלת היתר הבניה עבור בניית ממ"ד בבית משותף או פרטי. עדיין צריך היתר וגם מומלץ לקבל כזה מהרשויות, גם אם לוקח קצת יותר זמן (שלא לדבר על החובה לקבל אישור מפיקוד העורף, הגוף המקצועי בתחום) אבל התהליך כולו הרבה יותר קל, פשוט ולא מלא בירוקרטיה כמו בבקשות לתוספות בניה רגילות.
בניית ממ"ד בבית משותף והרווח שנוצר בעקבותיו
אולם ישנן עוד 2 הקלות גדולות ומשמעותיות. האחת נובעת מעצם העובדה כי אין מתחשבים בזכויות הבניה שכבר נוצלו ובעצם כל מי שרוצה להוסיף ממ"ד לדירתו, יכול לעשות זאת, לרוב עד גודל חדר של 12 מ"ר. למעשה, מי שמבצע בניית ממ"ד בבניין משותף מוסיף לדירה שלו שטח שימושי שלא היה מורשה עבורו וכעת הוא יכול לשמש עבורו לכל צורך ואף מקפיץ משמעותית את ערך הדירה, מעצם העובדה שהפכה מדירה נטולת ממ"ד לכזו שיש בה ממ"ד בטיחותי עבור דיירה וכמובן בגלל שכעת שטחה גדול יותר. יתרה מכך, מרבית הרשויות המקומיות גם לא ידרשו תשלום של היטל השבחה אף על פי שנוצרת השבחה משמעותית ובפועל – אתם תרוויחו פעמיים.
בניית ממד בבית משותף והמהמורות
אבל לא הכל ורוד בתהליך עצמו. כאמור ציינו שעדיין יש צורך להשיג היתרי בניה ועדיין יש את עניין העלות של הבניה (אף שהיא משתלמת מאוד אל מול עליית ערך הדירה עם הוספת הממ"ד). אך הקושי העיקרי בעת בניית ממ"ד בבית משותף נוגע לשותפים שאתם לא בחרתם – השכנים. מבחינה חוקית, השכנים רשאים להתנגד להוספת ממ"ד לדירתכם. אם לא תשיגו לפחות 60 אחוז תמיכה והסכמה של הדיירים הרלוונטיים- לא תוכלו להתחיל בתהליך הבניה.
ישנם סוגים שונים של דיירים וסיבות רבות לכך שהם יסרבו. חלקם סתם כועסים עליכם, חלקם סתם מסרבים ולחלקם אין רצון להוציא סכומי כסף כבדים בעת הזו ולהצטרף לבניה. סיבה נוספת יכולה להיות מוצדקת במידה: בעל דירה בקומה החמישית, חייב לבנות את הממ"ד החיצוני שלו על גבי עמודים. העמודים יעברו (ויסתירו) חלונות וכד' בשטח הדירות של השכנים מתחת. בנוסף, הם עלולות לנגוס בנתחי שטחים ציבוריים כמו חניות, גינות וכד' ולהוציאם מנכלל שימוש ובכלל, תוספת ובניית ממד לבית משותף , כמו כל בנייה, היא עסק מלוכלך ולאף אחד אין חשק לשהות באתר בניה למשך תקופה ארוכה.
בניית ממ"ד בבית משותף – הפתרונות
אז מה עושים? משכנעים בחכמה. בניית ממד בבית משותף יכולה לקחת זמן אבל אם תתקשרו עם חברה מקצועית ומיומנת, תוכלו להציג לשכנים את העובדה שהבניה תהיה מהירה ואיכותית. אך בעיקר, השכנוע שלהם יקר אם גם הם יבינו את הרווח הטמון בעת בניית ממ"ד בבית משותף. גם ערך הדירה שלהם, במידה ויבנו ממ"ד יקפוץ בכ-20 עד 30 אחוז ומי יכול לסרב לרווח שכזה? בנוסף, עלויות הבניה כאשר מספר רב יותר של דיירים יהיו קטנות יותר לעומת מקרה בו רק מספר מצומצם של דיירים מצטרף. כאשר הקבוצה גדולה יש לה כח מיקוח גדול יותר וגם האינטרס של הקבלן המבצע הוא להציע מחיר נוח יותר. בנוסף, עלויות רבות הן עלויות קבועות (כמו עלויות הובלה, פינוי פסולת וכד') ויש משמעות עם ייטלו בהם חלק 30 דיירים או רק 2.
וגם אם לא כל הדיירים הצטרפו אבל כן הביעו את הסכמתם לתת לכם תמיכה, עדיין חשוב שתבצעו את בניית ממ"ד בבית משותף בחוכמה רבה ובליווי אנשי מקצוע. החל מקונסטרקטור שיבדוק את המצב ההנדסי ויציבות הבית שלכם ועד איש מקצוע שיסייע לכם בקבלת כל האישורים הנדרשים. אם החברה שבונה לכם מתהדרת גם באנשים כאלו – הרווחתם.
